공통 접지
전기기능사 실기 설명 (FLS 접지) (구월 2024)
차례:
다른 사람들이 귀하의 재산을 사용하는 지역권에 관해 알아야 할 사항
래리 라소프의 문제는 3 년 전 볼티모어에서 북쪽으로 20 마일 떨어진 메릴랜드 주 글리 든 (Glyndon)에서 꿈의 집을 사면 시작됐다. 11/3 에이커에 4 베드룸 식민지를 구매해야하는 이유는 여러 가지가 있지만, LaSov를 가장 많이 끌어 들인 것은 거의 없었습니다. 그의 부동산 중개인은 기존 부동산 사용 계약에 대해 이야기했습니다. 국가는 백 삼십 삼 에이커의 세기가 넘은 층층 나무 나무, 단풍 나무 및 그의 이웃의 라소 브 잔디밭을 분리하는 오크를 유지합니다. LaSov는 "우리가 그들에게 손댈 수 없다고 말하면 기뻤습니다. "그 누구도 아무도 할 수 없다는 것을 의미했다."
그러나 49 세의 CPA의 열정은 트럭에 도착한 몇 달 후, 기존의 나무 기둥 옆에 심은 250 그루의 묘목을 옮겨 잔디밭에 더 깊이 들어온다. 그 때 LaSov가 주 소유지에 대한 권리가 기존 나무를 넘어서게된다는 것을 알게되었습니다. 또한 그의 많은 30 %가 추가되었습니다. LaSov는 "그 지역권은 우리 집에서 35 피트 이내에 있습니다.
그 이후로 LaSov는 법적인 논쟁에 수천 달러와 무수한 시간을 쏟아 부어 더 많은 것을 되찾기 위해 성공했습니다. 한편 나무가 번식하고 잔디밭이 줄어들면서 집값이 10 % 이상 떨어졌습니다. LaSov은 "내가 알기 만하면 집을 샀을 리가 없다"고 애도를 털어놨다.
구매자주의
LaSov를 괴롭히는 보존 지역은 주택 소유자가 걱정해야 할 많은 종류의 가옥 중 하나 일뿐입니다. 간단히 말해서, 지역권은 재산 소유자 외에 특정 목적을 위해 토지의 특정 부분을 사용하거나 전달할 권리를 부여합니다.
미국의 많은 주거용 부동산은 수십 년 전 장소에 설치 한 유틸리티 지역권을 보유하고 있습니다. 이들은 전형적으로 속성 선을 따라 달리거나 몇 야드만큼 로트를 침범하며 가스, 전기 및 전화 회사가 케이블, 파이프 및 기둥을 설치하고 유지 보수하기 위해 예약되어 있습니다. 어떤 경우에는 수리 트럭 및 승무원의 방문 빈도가 높을 수 있습니다. 더 많은 관입은 물 공급, 폭풍 하수 및 하수도 유지 보수를위한 지역권이 될 수 있습니다. 예를 들어, 하수도 관이 파손되면 전체 뒤뜰이나 진입로가 파손되어 수리 할 수 있습니다. 그리고 가장 위험 할 수있는 지역권은 이웃 사람에게 인접한 건물의 일부를 사용할 수있는 권리를 부여하는 것입니다. 그 이유는 도로가 교차하기 때문에 불규칙한 모양의 건물과 깃발이 잦은 곳 (주위의 많은 도로에 의해 분리되어 있음)이 빈번하게 발생하기 때문입니다.
대부분의 유틸리티 및 보전 지역은 영속적으로 존재하며 부동산 소유주로부터 부동산 소유주에게 이전됩니다. 자신의 뒷마당에 이웃 사람이 접근 할 수있는 이웃 사람의 접근과 같은 다른 지역권은 제한된 삶을 가질 수 있으며 일정한 간격으로 종료되거나 재협상 될 수 있습니다. 어느 쪽이든, 전문가들은 주택 구매자는 물건을 구입하기로 동의하기 전에 부동산에 대한 모든 물건을 찾을 수 있어야하며, 두통이 닥칠 위험이 있다고 말한다. 집주인이 알지 못하는 사이에 쌓아 올리면 지역권이 존재하는 지역에 대한 접근을 차단하거나 부적절하게 사용합니다. 그러나 결과는 비용이 많이 드는 벌금이 소요될 수 있으며 값 비싼 건물 개선을 취소해야합니다. 시카고의 무역 단체 인 Appraisal Institute의 Alan Hummel 부회장은 "사실 비싸거나 심지어 불가능하기 때문에 지역 문제를 해결 한 사례를 보았습니다.
언락의 용이성
주택 구입을 협상하면서 주택 소유자의 소유권 보험을 구입하는 것은 지역권 정보를 추적하고 미래의 지역 문제에 대비하여 자신을 보호하는 첫 번째 단계입니다. 이것은 종종 주택 담보 대출 회사가 주택 구매자가 대출을 확보하기 위해 구매하도록 요구하는 대출 기관의 소유권 보험과 함께 "패키지 거래"로 판매됩니다. 예를 들어, 20 만 달러짜리 집에서 대금업자의 보험만으로도 800 달러가들 수도 있습니다. 혼자 집주인의 소유권 보험, $ 1, 000; 또는 결합 된 정책 인 $ 1, 050 (모든 일회성 비용). 대출자의 소유권 보험은 은행에 모기지 금액을 포함하고 집주인의 소유권 보험은 소유주가 부동산의 가치를 충분히 보호 할 수 있도록합니다.
보험료 청구서에는 보험자의 소유권 보고서가 있습니다.이 보고서는 보험 증서가 자유롭고 손이 바뀌지 않았는지 확인하기 위해 신중히 검토하며 보험 증서에 첨부 된 모든 유산을 기록해야합니다. 대부분의 지역권은이 방법으로 불이 들어 오지만 주택 소유자의 소유권 보험은 제목 검색 중에 문제가있는 지역권이 간과되고 나중에 표면으로 드러나는 경우 부동산 소유자가 평가 절하 된 금액에 대해 상환 할 수 있습니다. (그러나 그러한 소유권 보험은 실행 취소해야 할 수도있는 모든 작업의 비용을 보상하지 않습니다.)
제목 검색에서 지역권이 증서에 첨부되어 있다고 표시되면 다음 단계는 실제 지역권 문서의 사본을 얻는 것입니다. 소유권 보험 회사는 유료로 제공 할 수 있습니다. 또는 지역 등록부 또는 증서 기록부에서 얻을 수 있습니다 (또는 해당 문서를 소지 한시 당국의 이름으로 시청 또는 카운티 법원에 전화하십시오).
제목 보고서의 지역권이 우려를 불러 일으키거나 혼란 스러울 때마다 부동산 변호사와 상담하여 언어를 검토하는 것이 좋습니다. "적 깃발 (red-flag)"지역권의 한 예는 유지 보수 조항이없는 공유 진입로 협약입니다. 우려 사항의 성격에 따라 감정인이나 측량 자 (예를 들어, 경계 질문을 해결하기 위해), 토목 기사 (문제 해결 유틸리티 문제 해결을 위해) 또는 환경 전문가 (보호 지역 또는 지질 학적 권리가 문제 됨). 귀하의지도하에이 전문가들은 공공 평지지도와 지질 조사를 면밀히 검토하여 더 많은 정보를 찾을 수 있습니다.
그러나 소유권 보험 보고서는 피츠버그 역사 및 랜드 마크 재단의 총책임자 인 Elisa Cavalier에주의하면서 항상 모든 지역권을 밝힐 필요는 없습니다. 예를 들어 텍사스의 와코에서는 부동산 중개인 인 다이앤 윌슨 (Diane Wilson)의 고객 중 한 명이 자기 집을 팔려고 할 때 충격을 받았습니다. 윌슨은 "그곳에 대해서는 알지 못했던 고속 도로가 있었다. 텍사스 교통국 (Texas Transportation Department)은 지역권에 관한 기록을 가지고 있었지만 다른 누구도 그 기록을 가지고 있지 않았습니다. 윌슨은 "우리는 마당에 돈을 줄 때까지 발견하지 못했습니다. "그리고 그녀는 2 차선 도로를 4 차선 도로로 바꾸기 위해 그것을 사용할 계획임을 알게되었습니다."
일부 주에서, 특히 농촌 지역에서 제목 보고서는 지하 하수도 또는 폭풍 배수 시스템, 고속도로 구역 또는 지질 학적 권리를 나타내지 않아도됩니다. "그런 지역권에 익숙한 전문가가 정보를 별도로 검색해야 할 수도 있습니다."라고 Cavalier는 말합니다.
기회를 놓치지 마라.
기존의 지역권을 찾는 것만 큼 까다로운 일은 이웃과 새로운 것을 협상하는 것입니다. 전문가가 집주인이 자주 무시한다고 말하는 약간의 충고 인 지역권의 조건에 관해 작성된 증서가 매우 정확해야합니다. 예를 들어, 공유 진입로는 크기, 유지 보수 담당자, 사용 가능한 정도 및 방법을 명확하게 지정해야합니다. 이것은 원래의 지역 계약서에 서명 한 멋진 이웃이 당신의 부엌 창 아래 주차장에 대해 덜 염려하는 사람에게 집을 판다면 미래에 자극을 피하기위한 것입니다. "그 지역권이 충분히 구체적이고 학대당하는 것이 분명하다면, 집주인은 이웃을 고소 할 수 있습니다."부동산 변호사 James V. Magee Jr.는 오하이오 주와 켄터키 주에서 관행을하고 있습니다.
집을 구입하거나 지역권에 문제가있는 것과 마찬가지로, 지역권을 협상하거나 기증하는 모든 사람은 지역 전문가 문제를 관리하기 위해 적절한 전문가를 고용하는 것이 가장 좋습니다. 앤서니 코라 피 (Anthony Corapi)가 1993 년에 10, 000 달러에 그의 이웃에게 접근권을 판매했을 때 그 접근법이었습니다. 테네시 주 녹스빌에있는 막 다른 골목에있는 그의 집 옆에는 매우 가깝습니다. 이웃 거리. 주인은 Corapi 앞뜰의 한 쪽 모퉁이를 가로 지르며 자신의 소유지 뒤쪽으로 가고 싶었습니다. 그의 재산의이 부분에 접근하는 것은 Corapi에게 비합리적인 것처럼 보이지 않았지만, 그는 그의 이웃이나 나중에 집을 소유 한 누군가가 제비의 뒤쪽에 새로운 집을 짓게 될지도 모른다고 걱정했다. "그들은 야드 작업을 더 쉽게 할 수있는 방법을 원한다고했지만, 언젠가는 집에 돌아와 기초가 쏟아지는 것을 바라지 않았습니다."라고 그는 말합니다.
Corapi는 자신의 재산에 대한 가치 손실뿐만 아니라 그 이웃에게 가치가있는 것을 추정하기 위해 감정사에게 500 달러를 지불했습니다. 감정인은 또한 변호사에게 접근의 크기와 목적을 명시하는 것을 포함하여 지역권을 쓰는 데 사용할 언어를 제공했습니다. Corapi가 이것을 양심적으로 취급했기 때문에 나중에 몇 달 동안 집을 들여 놓았을 때, 그 지역권은 문제가되지 않았습니다. "나는 좋은 이웃 이었음을 느꼈지만 미래 투자자를 위해 투자와 자산 가치를 보호했습니다."라고 Corapi는 말합니다. "10, 000 달러도 나쁘지 않았습니다."
