주택 담보 대출을위한 세입자 찾기

임차인이 청구서를 발부 할 때 꿈의 집에 산다.

Alison Seiffer의 일러스트레이션

Alison Seiffer의 일러스트레이션

지난 봄, Matthew와 Jennifer Rumain은 트렌디 한 West Philadelphia의 University City 섹션에서 침실이 3 개인 집을 찾으러 나섰다. 부모님
4 세의 아들 인 그는 이웃의 좋은 학교, 젊은 가족, 세기의 건축물에 매료되었습니다. 그러나 그들은 곧 모든 적합한 특성이 그들의 범위를 벗어 났음을 발견했습니다. "우리는 주택 시장을 폐쇄하고있었습니다."매튜 (28 세의 광고 매니저)는 말한다. 즉, 100 년전의 3 세대 벽돌로 이루어진 로마네스크 리바이벌이 270, 000 달러에 발견 될 때까지 인근 유사한 유사한 단독 주택 비용의 3 분의 2가 소요되었습니다.

2 년 전, Rumains는 집주인이 미친 아이디어가 될 것이라고 생각했지만 뜨거운 부동산 시장의 경제로 인해 마음이 바뀌 었습니다. 다세대 주택을 사면 다르게 감당할 수없는 이웃에 그들을 데려 갈뿐만 아니라 매달 모기지 지불 대부분을 충당 할만큼 충분한 임대 수입을 그들에게 제공했습니다.

보스턴, 워싱턴 DC, 시카고, 샌프란시스코, 뉴욕 및 도시의 활성화와 역사적으로 낮은 이자율로 인해 단일 주택 가격이 상승하는 다른 대도시에서도 동일한 시나리오가 진행되고 있습니다. 책임 추가를 기꺼이 감당할 주택 구입자에게는 다세대가 꿈의 집으로가는 가장 경제적 인 길일 수 있습니다. 예를 들어 맨해튼의 2003 년 이중 판매 가격은 단독 주택 (3 ~ 5 세대 주택의 경우 42 %)보다 31 % 나 저렴했다고 현지 부동산 감정사 인 밀러 사무엘 (Miller Samuel) .

밀라노 사무엘 사장 인 조나단 밀러 (Jonathan Miller)는 대부분의 사람들이 임차인 관리에 어려움을 겪고 싶어하지 않기 때문에 많은 멀티 유닛 주택은 단독 주택보다 더 많은 것을 말하기 때문입니다. 그러나 눈을 뜨고 들어갈 때 - 특히 수리 작업을 직접 수행 할 수 있다면 보상이 도전보다 중요 할 수 있습니다.
"재정적 관점에서, 다세대 가정을 소유하는 데는 단점이 없습니다."라고 남부 캘리포니아 소재 회계 및 컨설팅 회사 Hall & Company의 전무 이사 인 Bradford Hall은 말합니다. 대부분의 경우 임대료는 3 분의 2를 커버하고 때로는 월간 대출금을 모두 지불합니다. 그리고 당신이 구매하기 전에도 은행은 일반적으로 예상되는 임대료 지불의 일부를 추가 수입으로 간주하기 때문에 임대료가 갚습니다. 즉, 멀티 패밀리 바이어는 일반적으로 더 많은 융자를받을 수 있으므로 더 비싼 부동산을 구입할 수 있습니다.

세금 혜택도 있습니다. 국세청 목적을 위해 집은 집주인이 거주하는 공간과 임차인이 차지하는 공간으로 나뉩니다. 예를 들어, 3, 000 평방 피트의 2 인 가족을 소유하고 있고 1 인이 1, 000 평방 피트를 차지하는 경우 모기지이자, 재산세, 유틸리티, 조경, 외부 개선 등 모든 비용의 3 분의 1이 임대 단위에서 빼고 임대 소득에서 뺍니다. 또한 공제 금액은 본 제품에 대한 감가 상각비 (근본적으로 마모 여유)와 새로운 온수기, 카페트 청소 또는 페인트 칠과 같은 대여를 위해 특별히 지정되어있는 지속적인 수리, 유지 보수 및 교체 비용의 100 퍼센트입니다 .

이러한 비용의 배열로 인해, 많은 주택 소유자는 임대 부동산에서 손실을 보게됩니다. 그들은 보통 세금 계산서에 적어 둘 수 있습니다. "멀티 유닛 주택으로 개인은 그 소득에 의해 생성 된 가계 지출과 엄청난 세금 공제를 지불하는 실질 소득을 누릴 수 있습니다"라고 Norm Bour는 부동산 및 금융 시간을 주관하는 모기지 브로커가 말한다. 남부 캘리포니아에서.

MultiFamily에서 자신의 집으로

2 개의 임대 아파트를 관리하는 것은 상당한 양의 Rumains 시간을 차지하지만, 임시로만보기 때문에별로 신경 쓰지 않습니다. 몇 년 후, 가족이 성장함에 따라, 그들은 임대 유닛 중 하나를 인수 할 계획입니다. 그리고 라인 아래로, 그들은 집 전체를 단일 가족으로 전환하기로 결정할 수 있습니다.이 경우 그들은 또 다른 세금 혜택을받을 수 있습니다 : 판매 할 때가되면 Rumains는 전체 자본 이득 세 매각 전 5 년 중 적어도 2 년 동안 집 전체를 주거지로 사용하는 한 최대 $ 500, 000 (단일 파일로는 $ 250, 000)의 이윤 면제.

또 다른 장기적인 접근 방법은 임대 아파트를 콘도로 변환하는 것인데, 다세대 주택을 위해 구역이 지정된 대부분의 지역에서 허용되는 이동을 허용하고 개별 단위를 매각하는 것입니다. Kevin과 Jennifer Deblear가 고려중인 전략입니다. 부부는 최근 보스턴의 도체 체 (Dorchester) 지역에서 300, 000 달러를 조금 넘는 두 가족 1905 Queen Anne을 구입했는데, 평균 단독 주택 비용은 400, 000 달러 이상입니다. "우리가 콘도를 빌려서 한 채를 팔면 저당 전체를 갚을 수있을 것"이라고 Jennifer는 말합니다. "우리가 두 아파트를 모두 팔게되면 우리가 살고있는 집을 구입할 때 우리가 다가 갈 수 없었던 한 가족 집을 이웃에서 살 수있게 될 것입니다."

"과도기적"으로 간주되면서 도시 지역에서 부동산 가치가 계속해서 상승함에 따라 다중 주택은 점차 미흡한 거래가 될 것입니다. Matthew Rumain은 "다행스럽게 생각합니다. "직업 시장은 악취를 내며 인생에서 어떤 일이 일어날 지 결코 알지 못합니다. 그러나 우리는 이제 우리가 모기지를 지불하고, 자녀를 잘 키우고 교육하며, 우리가 자랑스러워 할만한 가정에서 살 수 있다는 것을 안심시켜줍니다. . "

집주인 현실 확인

집주인이되는 것은 모든 사람을위한 것이 아닙니다. 메릴랜드 주 볼티모어에있는 시몬 부동산 (Simone Real Estate)의 중개업자 인 비토 시몬 (Vito Simone)은 "풀 타임 직업입니다. "정기적 인 유지 보수, 긴급 수리, 모든 시간에 세입자로부터의 전화를받을 준비가되어 있어야하며 때로는 집에서 일하기를 포기해야합니다." 그러나 모든 집주인에 대한 궁극적 인 도전 과제는 제 시간에 임대료를 지불 할만한 유쾌한 세입자를 찾는 것입니다. 이 가이드 라인을 따르면 기회가 개선됩니다.

예비 입주자에 대한 철저한 배경 조사 를 실시하십시오 . 그들의 신용을 검사하십시오; 가능하면 집을 방문하십시오. 세 가지 주요 신용보고 기관 중 하나 인 신용 보고서를 주문하십시오 : Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; Trans Union, 800-916-8800.

너의 직감을 믿어. 누군가는 종이로 멋지게 보일지 모르지만 성격이 충돌하면 상처를 입을 것입니다. 이 사람과 집을 나눌 것임을 기억하십시오.

그것을 서면으로 작성하십시오. 서명 된 임차 계약은 문제가 발생할 경우 임대인과 임차인을 보호합니다. 이 서류에는 임대 기간, 월 사용료, 거주 제한, 애완 동물 또는 흡연 허용 여부, 예금 요구 사항, 일반적인 유지 관리 및 공공 요금 지불 책임자가 명시되어 있어야합니다.

예비 세입자 선별, 임대료 징수, 평판이 좋지 않은 관리 회사 고용을 통한 불만 제기 등 의 두통 을 피하십시오 . 대부분의 회사는 월 임대료의 7-10 %를 부과합니다.

네가 일을 처리 할 수 ​​있다고 확신하지 않으면 do-it-yourselfer가 되지 마라 . 전문 배관공이나 전기 기술자를 고용하면 처음 일을 올바르게 처리하고 세입자를 행복하게 유지하며 반복되는 수리 방문의 번거 로움을 덜 수 있습니다.

너 자신을 덮어. 화재, 날씨, 강도, 기물 파손 및 개인 상해 주장으로 인한 손실에 대한 포괄적 인 주택 소유자의 정책을 구입하십시오. 또한 임대 유닛에 설치된 가전 제품에 대한 연장 서비스 보증을 구입하십시오.

예기치 않은 것을 예상하십시오. 매달 임대료의 10 %를 별도의 은행 구좌에 넣어 임대와 관련된 수리 비용을 충당하십시오.