가,가, 사라!

경매에서 주택 구매가 새로운 부동산 동향입니다.

밀라노 트렌치의 일러스트레이션

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대부분의 사람들은 뉴저지 해안에서 하루를 보낼 때 기념품을 몇 개 구입합니다. Robert Cariola가 집을 들었습니다. 카리 올라와 그의 아내는 2001 년 8 월 일요일에 와일드 우드 (Wildwood)의 바다에서 2 블록짜리 콜로니얼 코티지 앞에서 서명을 보았고 그 집은 경매 될 것이라고 발표했다. 호기심에서, 그들은 안으로 들어가서 파손에 빠진 우아한 1 세기 식 어부의 기숙사를 발견했습니다. 낙타에서, Cariola는 입찰을 위해 주위에 갇혔다 - 그리고 관중은 그의 48, 000 달러 제안에 내려 갔다.

"구입 가격을 포함하여 약 11 만 달러를 집에 넣었습니다. 구입 한 이래로 그 곳은 미친 시장이 되었기 때문에 그 곳의 돈보다 더 많습니다."필라델피아 교통 경찰관 카리 올라 (Cariola)는 말합니다. . 그러나 그는 경매를 위해서가 아니라면 결코 그것을 구입하지 않았을 것입니다. "그날 집을 사는 것이 내 마음에 마지막이었습니다. 그것은 흥미 진진한 입찰이었습니다."

어느 누구도 충동 구매로 집을 사기를 권하지는 않지만 경쟁의 유혹과 흥정 가능성을 염두에 두는 것만으로도 활발한 기분 전환을 경험할 수 있습니다. 이는 주거 경매를 부동산에서 뜨거운 티켓으로 만들었습니다. 2001 년에 구매자는 상업 및 주거용 부동산 경매에서 5 백 5 십억 달러를 지출했다고 National Association of Realtors가 말했습니다. 이는 모든 부동산 거래의 가치 중 7 %를 차지합니다.

새로운 건축물부터 역사적인 집, 재주꾼 특별 상품에 이르기까지 모든 유형의 부동산을 경매 블록에서 이용할 수 있습니다. 구매자가 얻게되는 주요 이점 : 집을 차압하지 않는 한 경매 구매는 일반 부동산 판매의 절반 정도가 소요되는 깨끗하고 빠른 경향이 있습니다. 집에 관심이있는 모든 사람들은 동등한 기회를 얻을 수 있습니다. 입찰자가기만 당하지 않을 경우 경매 절차는 부동산에 대해 초과 지불하지 않는다는 확신을 줄 수 있습니다.

"경매는 투명합니다."도로시 니클 루스 (Dorothy Nicklus)는 24/7 Auctioneer (www.
247auctioneer.com), 뉴저지 주 구텐 버그. "공개적으로 입찰을하는 20 명의 사람들이있을 때, 구매자들은 다른 사람들이 부동산에 어떤 가치를두고 있는지 알 수 있습니다. 경매가 없으면 맹목적으로 제안을 할 때 결코 확신 할 수없는 것입니다."

그렇다고해서 저렴한 집을 기대할 수는 없습니다. 산업 견적에 따르면, 대부분의 경매에 대한 높은 입찰가는 전통적인 판매 방법을 사용하는 경우 재산이 가져올 내용의 90 ~ 110 % 사이입니다.

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경매 유형

가장 좋은 거래는 가장 일반적인 절대 경매에있을 수 있습니다. 이 경우 입찰가는 1 달러부터 시작하여 판매자가 수락 할 의무가있는 최상의 제안을 선발하지 않을 때까지 증가합니다. 적절한 상황에서 - 다른 바람직한 특성들이 그 주에 시장에 나오거나 악천후가 입찰자들을 멀리 두게합니다. - 할인으로 도망 갈 수 있습니다.

다른 유형의 경매는 판매자에게 더 많은 보호를 제공합니다. 최소 입찰 경매는 일반적으로 집주인이 부동산에 대해 원하는 가격에 가까운 입찰 시작 지점을 설정합니다. 예약 경매는 최대 72 시간 동안 높은 입찰가를 수락하거나 거절 할 권리를 판매자에게 부여합니다. 이중 입찰 경매에서는 먼저 봉인 된 제안을 먼저 청하 고 최고 입찰액은 공개 입찰에서 최소로 설정합니다. 그러나 대부분의 경매인은 구매자가 자기들을 멀리하는 경향이 있기 때문에 이러한 접근법을 권장하지 않습니다. 절대 경매 만이 충분한 이익을 창출하고 가정을위한 최고 달러를 얻을 입찰 열의 유형에 대한 잠재력을 발휘합니다.

규칙은 주마다 다를 수 있지만 경매가 개최되기 전에 제목과 선취득 검색은 물론 모든 검사가 완료되어야합니다. 일반적으로 경매인은 이러한 세부 정보를 관리하고 결과를 공개 주택이나 경매 회사에서 직접 구할 수있는 "입찰 패키지"에 포함시킵니다. 구매자는 구매를 둘러싼 합병증이나 추가 비용이 있는지 미리 알고 있기 때문에 경매 판매가 줄어들거나 예상치 못한 장애물에 직면하지 않습니다. 이 행사는 지역 신문 및 라디오 광고와 경매인 웹 사이트를 통해 발표됩니다. 전국 부동산 중개인 협회 (www.realtor.org)는 경매 리소스 목록도 관리합니다.

대부분의 경매에 참여하려면 구매자는 모기지 자격 여부를 결정하는 경매인을 사전 등록해야하며 현금 또는 인증 수표로 수천 달러의 예금을 "본격적인 돈"으로 환불해야하며 이는 환불됩니다. 그들은 집을 얻지 못한다. 낙찰자는 보증금을 표준 20 %까지 가져올 5-10 일이 소요되며 입찰 패키지에 명시된 기간 (일반적으로 약 30 일) 내에 구매를 마감해야합니다.

두 가지 중요한 조언을 따르는 경우 경매는 구매자에게 상대적으로 위험 부담이 없다고 전문가는 말합니다. 먼저 사건에 이르는 몇 주간에 재산을 충분히 조사하십시오 - 보통 최소한 몇 개의 공개 주택이 있습니다 - 당신이 거기서 살기를 원하는지 확신하십시오. 둘째, 경매 흥분에 너무 빠져들지 말고 미리 지불 한 월급 가격 인 최대 금액 인 지불 할 금액을 초과하지 마십시오. 이 금액은 이웃의 주택 매매 동향 및 귀하의 예산 관련 고려 사항을 고려하여 경매인의 서비스 비용을 충당하기 위해 높은 입찰가에 부과되는 구매자의 프리미엄 (종종 약 10 %)을 고려해야합니다.

"가정은 자발적이고 정서적 인 구매가 아니어야한다"고 오하이오의 Xenia에있는 베테랑 경매 회사 인 Greene County Realty의 소유주 인 배리 베이커 (Barry Baker)는 말한다. "경매에 참가하더라도 매우 실용적인 관심사 - 여기서 20 년을 보내고 싶습니까, 우리는 이웃을 좋아합니까, 우리는 그것을 감당할 수 있습니까? - 그 결정을 지배해야합니다. 당신 옆에."

구매 저당권

주거 경매에 첨부 된 "당신이 적기와 같이 할 수있다"는 오해의 대부분은 저당권을 지불하지 않은 은행이나 조세 채무 불이행으로 은행이 환원 한 주택 인 압류를 둘러싼 과대 광고에 기인합니다. 경매에는 수천 달러의 주택을 압류 할 것을 약속하는 수십 개의 인터넷 사이트가 있습니다. 그러나 이러한 거래는 광고보다 훨씬 복잡하며 부동산 전문가들은 개인 구매자가 차압 경매를 피하거나 많은 돈을 잃을 위험이 있다고 경고합니다.

주거 경매와 달리 유질 처분은 진정으로 "있는 그대로"입니다. 제목이나 유치권 검색이 없기 때문에 많은 경우 사람들은 여전히 ​​주택에 살고 있기 때문에 잠재 구매자가 내부를 볼 수 없게됩니다. 더 많은 것은 인 무엇, 이기는 입찰자는 경매의 시간 안에 집을 위해 일반적으로 전부 지불해야한다. 그 돈은 폐쇄 될 때까지 6 개월 이상 묶여 있으며 새로운 주인은 뛰어난 대출과 판결로부터 자산을 빼앗아 버리고 주민들을 퇴출시켜야 할 수도 있습니다.이 모든 것은 주택 비용을 상당히 추가 할 수 있습니다. 그리고 그러한 자산에 대한 빚은 감정 가치에 비례하여 높아지기 때문에, 대부분의 압류는 약 30 %의 시장 할인에 대해서만 팔립니다. 일반적으로 은행이나 지방 자치 단체는 모기지 잔액, 연체료, 법률 비용 및 세금과 동일한 개시 입찰가를 설정합니다.

위험 때문에 대부분의 차압 경매 참석자는 전문 부동산 중개인으로 주택 담보 대출, 소유권 및 임차인 문제를 조사하고 입찰가를 결정하기 전에 집에서 지불해야하는 금액과 그들이 배운 금액을 비교합니다. "당신이 듣는 압류 성공 사례는 숙제를 많이 해본 경험이있는 도박꾼에 관한 것이지만, 몇 가지를 잃기를 원할 때 몇 가지를 잃을 수도 있고 때로는 크게 잃을 수도 있다는 것을 알고 있습니다"라고 Absoluteforeclosures의 마이크 스타이너 (Mike Steiner) 사장은 말합니다. .com, Davidsonville, Maryland에 있습니다. "살기 좋은 장소에서 계약하는 지하 거래를 원하는 누군가는 잘 준비된 이들 상어들 가운데서 나가지 않을 것입니다."

웹 경매

현재 인터넷은 주거 경매에 대한 주요 정보 출처이지만, 향후 2 년 내에 경매 활동의 허브가 될 가능성이 큽니다. 이미 무엇이 올지에 대한 힌트가 있습니다. Ibidco.com에서는 Beazer, Ryland 및 Taylor Woodrow와 같은 국가 개발자가 사전 승인을 받았고 온라인 이벤트에 참여할 수있는 코드 번호가 부여 된 사이버 입찰자에게 새로운 주택을 정기적으로 경매합니다. Rbuy.com은 부동산 중개인이 기존 부동산을 경매에 올릴 수있는 웹 사이트를 개설하는 중입니다. 최종 가격을 제외한 모든 우발 사건은 입찰이 시작되기 전에 완료되므로 Rbuy의 목표는 결국 요원이 인터넷을 통해 구매자, 판매자, 은행가 및 변호사와 의사 소통하는 종이없는 거래를 실시하고 5 일 이내에 완료하도록하는 것입니다 .

그러나 어떤 온라인 벤처 기업도 웹을 제공하는 가장 큰 경매 회사 인 이베이 (Ebay)와 경쟁해야 할 것이다. 구매자를 사전 승인하지 않고 지역 부동산 법을 탐색하는 것을 피하기 위해, Ebay의 현재 경매는 입찰 옵션없이 구매자와 판매자를한데 모은 목록에 불과합니다. 그러나 이베이 (Ebay) 관계자는 국가 기관과의 파트너십을 통해이 사이트의 부동산 경매를 확대 할 계획을 발표했다.

물론 웹 경매는 주택 구입 경험에서 중요한 부분이 아닙니다. 입찰 전에 집을 가까이에서 볼 수있는 기회입니다. 가상 투어 및 스틸 사진은 대체 할 수 없습니다. 그래서 대부분의 경매 전문가들은 온라인 활동이 실제 이벤트를 대체하지 않는다고 말합니다. "신경질적인 입찰자 집단을 바라보며 그들 중 한 명은 단 몇 분만에이 집을 소유하게 될 것이라는 점을 알게된다."라고 경매인 Nicklus는 말한다. "즉각적인 만족에 대해 이야기하십시오."

경매에서 주택 매매

판매자의 시장에서 경매는 집에 최고 달러를주고 가장 좋은 제안을받는 것이 가장 좋은 제안인지 여부에 대한 고민하는 질문을 피하는 이상적인 방법이 될 수 있습니다. 너무 적은 집을 쫓는 구매자의 잉여와 더불어, 거의 모든 재산은 경매에 군중을 끌 수 있습니다. 입찰자가 많을수록 최종 판매 가격이 기존 판매에서 얻을 수있는 금액을 초과 할 확률이 높아집니다. 또한 경매는 폐쇄적 인 프로세스로 사실상 특정 날짜까지 집을 판매 할 것을 보장합니다.

첫 번째 단계는 지역 경매인을 찾는 것입니다. 전국 부동산업자 협회 (www.realtor.org)와 National Auctioneers Association (www.auctioneers.org)의 웹 사이트에 회원 목록이 있습니다. Certified Auctioneers Institute 또는 Accredited Auctioneer of Real Estate의 자격증을 찾으십시오. 일반적으로 경매인은 모기지, 소유권 및 유치권 검색, 검사, 광고 및 공개 주택에 대한 예비 구매자를 사전 자격 부여하는 초기 비용을 충당하기 위해 선불 약정 수수료 (500 달러에서 수천 달러까지)를 부과합니다. (경매가 요금의 대부분은 구매자의 프리미엄 (보통 최종 입찰가의 10 %)에서 나옵니다.) 고급 경매인 및 값 비싼 자산 인 경우에도 판매자의 비용은 표준 6 % 부동산 위탁비보다 훨씬 적습니다 .

대부분의 경매는 약 30 일 정도 소요됩니다. 구매자 중 일부가이 기간 동안 사전 등록을하지 않으면 판매자는 전통적인 중개인과 더 잘 어울리거나 주택에 대해 최고 달러 미만의 위험을 감수해야합니다. 일반적으로 마감 절차는 이미 완료되었으므로 구매자가해야 할 일은 모기지 세부 사항을 마무리하는 것이므로 입찰 패키지에 명시된 바와 같이 3 ~ 4 주 정도 소요됩니다.