조닝 감각을 만드는 법

지역 코드는 복잡하고 비용이 많이 듭니다. 주택 소유자가 혼란을 일으키지 않도록 보호 할 수있는 방법은 다음과 같습니다.

조나단 칼슨 일러스트

조나단 칼슨 일러스트

매사추세츠 주 퀸시의 작은 지역 사회에서 조닝 설명서는 거의 80 페이지의 단일 간격 유형을 실행하며 200 개의 개별 규칙을 포함합니다. 그것은 드문 일이 아닙니다. 거의 모든 도시에서 구역 지정 규정은 지역 전화 번호부만큼 두꺼운 음량을 채 웁니다. 일부는 상업, 산업 및 주거 지역을 설립하는 광범위한 토지 이용 조례를 다룹니다. 다른 것들은 많이 지어 질 수있는 집의 크기 나 유형을 규정합니다. 그러나 대부분은 가파른 진입로가 집이 가질 수있는 부엌 수에 이르기까지 얼마나 세세한 부분까지 다루고 있습니다.

엄청난 수의 지역 구획 규정에 대한 특별한 이유가 있습니다. 신중하게 만들어진 일련의 규칙은 도시의 불분명 함과 과잉 개발을 방지 할 수 있습니다. 또한 커뮤니티의 성격을 유지하거나 역사적인 주택이 원래 상태에서 살아남도록 보장 할 수 있습니다. 어떤 경우에는 새로운 산업, 더 많은 소매점 및 더 많은 세금 기반을 유치하기 위해 지역 구획 규정이 제정됩니다. 그러나 지역 구획 규칙의 웰터급은 순진한 주택 소유자를 쉽게 넘어 뜨릴 수 있습니다. 텍사스 시립 구획 법의 저자 인 존 믹슨 (John Mixon)은 "일부 사람들은 존재하지 않는 구역 법에 놀랐다. "그리고 종종 그것은 값 비싼 놀라움입니다."

규칙 위반의 높은 비용

클레어 에드워즈 (Claire Edwards)는 작년 텍사스 주 콜리 빌 (Colleyville)에서 1920 년대 초막을 수리했을 때 비싼 구역화 위반이 얼마나 큰지를 알게되었습니다. $ 115, 000에, 2 - 침실 장소는 계약이었다. 에드워즈 (Edwards)는 베란다 수리, 부엌 업데이트, 회계 업무용 본부로 사용할 예정인 객실 개조를 포함하여 즉시 75, 000 달러를 추가로 개선했습니다. 그러나 그녀가 서비스를 광고하려고 할 때와 마찬가지로, 지역 구획 코드가 자신의 사업에 헌신 할 수있는 평방 피트 수를 제한하고 집에서 행정 직원을 고용하는 것을 금지했음을 알게되었습니다. 결과적으로 Edwards는 자신의 집 사무실을 클라이언트 회의를 위해 사용하는 작은 공간으로 축소 시켰으며 보조 장비를 위해 두 번째 사무실을 월 1, 000 달러의 비용으로 임대해야했습니다 - 그녀가 장비를 준비하는 데 사용한 5, 000 달러는 말할 것도 없었습니다. 전화, 팩스 및 컴퓨터가 필요합니다. "이것은 재정적 인 악몽에 이르기까지 엄청난 거래에서 벗어났습니다."라고 그녀는 말합니다.

일반적으로 집주인은 집 모양을 변경하거나 부동산을 사용하는 방식을 변경하려고 할 때 구역 규칙을 위반합니다. 집주인이 키가 큰 펜스를 세울 때 (예 : 캘리포니아의 산 마테오에서는 길거리 펜스가 불과 3 피트 높이 일 수 있음)와 같이 불법적 인 변경이 의도하지 않은 경우 가끔 있습니다. 다른 때에는 사람들은 필요한 건축 허가를 얻지 않아 지하실에 아파트를 추가하는 것과 같이 눈에 덜 띄는 구역 위반을 숨기려고 할 수 있습니다. 또는 승인 된 프로젝트를 변경할 수도 있습니다. 예를 들어 후퇴 선이나 건물 경계를 넘어서 몇 피트 연장하면 마을 검사관이 알아 차리지 못할 수도 있습니다. 그러한 지역 이동은 위험 할 수 있습니다. 왜냐하면 지역 구획 당국이 알아낼 수있는 방법이 다양하기 때문입니다. 이웃 사람은 위반 사항을 신고 할 수도 있고, 평가자가 방문 중에 세금 기록을 갱신 할 수도 있고, 집을 판매 할 때 정기 검사 중에 발견 할 수도 있습니다. 그러나 승인되지 않은 개선 사항이 발견되면 철거해야 할 수도 있으며, 작업이 완료 될 때까지 매일 부과 할 수 있습니다. 참고 : 이전 소유자가 변경 한 경우에도 속성을 구입 한 후 이전 소유자가 발견 한 경우 결과가 나타납니다. 덴버 법대 (University of Denver College)의 에드워드 지글러 (Edward Ziegler) 교수는 "잃어버린 개선 비용, 철거 비용, 벌금을 추가하면 수천 달러를 쉽게 낼 수 있습니다.

지역 편차 얻기

주택 소유자가 구역 코드를 사용하여 개조 공사를 수행하는 유일한 합법적 인 방법은 규칙을 변경하거나 포기하는 것입니다. 일반적으로 주택 소유자는 신청서를 신청서로 제출하여 신청서에 대한 청문회를 개최 할 수 있습니다. 이웃들은 또한 통보를 받아야하며, 리노베이션, 서면 또는 공개 회의에서 의견을 제시하도록 초청 받아야합니다. 대부분의 경우 주택 소유자는 건축가 또는 계약자의 도움없이이를 처리 할 수 ​​있지만 프로젝트에 대한 모든 도전에 설득력있게 대응할 준비가되어 있어야합니다. 이의 제기는 여러 가지 이유로 제기 될 수 있습니다. 일반적인 불만 사항은 분산을 허용하면 이웃의 성격을 변화 시키거나 재산 가치에 부정적인 영향을 미치거나 지역 아동의 안전을 위협 할 수 있다는 것입니다.

프로젝트가 무해한 것처럼 보일지라도 - 예를 들어 진입로를 몇 피트 넓히거나 진입로 표면을 아스팔트에서 자갈로 변경하는 경우 - 예외가 쉽게 생기지 않습니다. "소유주가 구역 규칙을 지키지 못하게하는 어려움을 증명할 수 없다면, 차이는 확실히 확실한 것과는 거리가 멀습니다."라고 Quincy의 지역 구획 담당관 인 월터 화이트 (Walter White)는 말합니다. 대부분의 지역 구획 대장은 주택 소유자가 개조를 할 수 없다는 사실이 개인이나 재정적으로 큰 어려움을 초래할 수 있다는 것을 입증 할 수있을 때만 면허를 부여합니다. 예를 들어, 누군가 주택을 많이 지어 집을 짓고 마을을 짓는다면, 몇 초 지나면 프로젝트가 위반되는 방향으로 요구 사항이 바뀌고, 지대 설정위원회는 차이를 보일 것입니다. 반면에 집이 너무 작기 때문에 집이 단층집 인 지역에 2 층을 짓기를 원하는 집주인은 지방 공무원을 이기지 못할 것입니다.

구역 지정 코드가 예기치 않게 변경 될 때

주택 소유자가 지역 제 규칙을 엄격하게 준수하더라도 지역이나 도시의 규정이 예기치 않게 변경되는 경우 때때로 고통을 겪을 수 있습니다. 3 년 전 텍사스 주 콜로니로 이사 온 린다 모리스 (Linda Morris)는 딸과 사위와 가까워졌습니다. 그녀는 삼림 지대에 접한 개발로 새로운 집을 사게되었습니다. 부동산 중개인은 그 마을이 주변의 부동산을 공원으로 만들 계획이라고 그녀에게 말했습니다. 그 일이 발생하지 않았더라도, 사업용으로 구역을 분류 했으므로 모리스는 최악의 경우 쇼핑 센터 나 이웃에 대한 전문 단지가있을 것이라고 생각했습니다.

그녀는 이웃을 얻는 것을 끝내었지만 - 원하는 타입이 아니 었습니다. 작년 12 월, The Colony 시의회는 개발자가 경공업 제조 및 창고 사용을 위해 15 채의 건물을 건축 할 수있는 Morris의 거리 접경 지역에 대한 구역 변경을 승인했습니다. 머지 않아 길은 더 바쁘고 이웃은 소란 스러울 것이며 Morris는 "우리집의 가치는 떨어질 것입니다.이 집은 은퇴 차량으로 여겨 질 것입니다."라고 말했습니다.

인접 부동산에 대한 구역 변경에 대해 완전히 보호하기 위해 주택을 구입하기 전에는 아무 것도 할 수 없지만 장래의 구매자가 지역의 미래 방향에 대한 힌트를 찾을 수있는 몇 가지 장소가 있습니다. 우선, 그들이보고있는 건물의 지역 제 규칙을 점검하는 동안, 주택 소유자는 인접 지역을 다루는 조례를 검토해야합니다. 한 토지가 말 농장으로 사용되고 있기 때문에 그것이 합법적으로 쇼핑 광장을 가질 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 또한 주택 구매자는 시정촌 종합 계획이있는 경우이를 읽어야합니다. 이 마을은 결국 현재 농업 구역에있는 고밀도, 저소득층의 주택을 승인하거나 인근 지역을 혼합 된 산업 및 소매 용도의 지역으로 바꿀 예정입니다. "산업 발전, 역사적 또는 농업 적 보존, ​​주거 개발에 주력하고 있는지 여부와 상관없이 대부분의 시간, 마을의 미래는 마스터 플랜에서 전달됩니다."라고 White는 말합니다.

주택 주의자들이 예상치 못한 구역 변경으로 돈이나 두통을 겪게된다면, 할 수있는 한 많은 사람들을 모으고 최대한 큰 소리로 외쳐라. "데이비드 칼리스 (David Callies) 하와이 대 리처드슨 법대 교수. 재조장을 중단 할 수없는 경우에도 양보를받을 수 있습니다. 예를 들어, Morris의 인근 지역 조직은 250 피트의 숲을 집과 창고 사이의 완충 장치로 남겨두고 인근 개울을 따라 나무를 파손하지 않기로 동의하도록 개발자를 유도 할 수있었습니다. 개발자는 또한 산업 단지에 진입하는 도로를 가리는 울타리와 나무를 심을 것이라고 약속했다.

모든 zoing 문제에서 반복되는 주제가 하나만 있다면 그것은 준비 중입니다 - 재산의 편안함과 가치를 유지하는 가장 효과적인 전략입니다. 전문가들은 무식함이 실수를 저지르기위한 최악의 변명이라고 말한다. "지역 구획에 관해서는, 자택 소유자는 권리가있다, "Callies를 말한다, "그러나 그들은 그들을 알기 위하여 긍정적 인 활동을 취해야한다."

집을 살 때 찾을 수있는 것

유망 구매자는 조닝 관련 문제로부터 자신을 보호하기 위해 다음과 같은 간단한 조치를 취할 수 있습니다.

• 판매자에게 판매 계약서에 재산을 개선하기 전에 필요한 허가를 얻었음을 보증하는 절을 추가하도록 요청하고, 이러한 개선 사항과 관련하여 미래의 벌금을 부과 할 책임이 있음을 판매자에게 문의하십시오.

• 귀하가 염두에두고있는 특정 변경 사항의 합법성 및 부동산의 모든 허용 가능한 사용을 조사하기 위해 변호사를 고용하십시오. 이것은 약 500 달러의 비용이 들지만 파충류를 지키거나 차고 위로 별도의 아파트를 지을 계획이라면 적어도 허락을받을 지 미리 알 것입니다.

• 자신의 수색을 수행하십시오. 도시의 건물 부서 및 구역 설정 사무실에서 사전 건축 허가 및 부동산의 허용 용도를 검토 할 수 있습니다. 한가지주의해야 할 점은 : 마을 공무원이 당신에게 말하는 것을 항상 신뢰할 수는 없다는 것입니다. 그리고 그들이 당신에게 부정확 한 정보를 줄 수 있다는 사실은 당신이 지역 제정위원회에 문제가 생기면 아무런 방어가되지 않습니다. 가장 최신의 정보를 받고 있는지 확인하십시오 - 모든 도시가 구역 코드 목록 업데이트에 대해 부지런하지 않습니다. 새 수정안은 제출 대기중인받은 편지함에있을 수 있습니다. 부족한 서류 정리 사무원을 보호 할 수있는 확실한 방법은 없습니다. 그러나 적어도지도와 코드 북의 날짜를 확인하고 그들이 1 년 이상 지났 으면 조 변경위원회 위원에게 최신 개정판이 있는지 확인하십시오.