해결사 어퍼 구입 하시겠습니까? | 가정 복구 팁에서

문제가있는 집은 당신이 무엇에 빠져 있는지를 아는 한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

오래된 주택을 좋아하고 일하는 것을 좋아하는 사람들에게 픽서 - 어퍼 (fixer-upper)를 사는 것에 대한 생각은 저항 할 수 없습니다. 생각 해봐야 할 것은 시장 가격보다 낮은 가격으로 좋은 이웃의 마칠 수있는 장소를 막아 내고 돈을 투자하고 돈을 새 것으로 바꾼다는 것과 같은 값을 치르는 새 집을 사는 것입니다. 좋은 소리 맞지? 흔히 그렇습니다. 그러나 픽서 - 어퍼 (fixer-upper)를 사는 것은 위험을 초래할 수 있습니다. 그래서 잠자리에 들기 전에 우리가 집에 돌아 오는 조언을 읽고 자신이 무엇을 얻고 있는지에 대한 현실적인 생각을 가지고 있는지 확인하십시오.

"사람들이 개조 비용, 부동산 값과 이웃 가치, 그리고 그들이 보유한 돈의 가치를 평가하는 것에 대해 용서하지 않으면, 그들은 다른 방법으로는 얻을 수없는 것보다 더 많은 주택을 구입할 수 있습니다."라고 Bradley Inman은 말합니다., HomeGain.com의 CEO, 부동산 판매 및 정보 웹 사이트. 이를 염두에두고, 픽업 - 위 상환금을 구매하는 데 필요한 사항은 다음과 같습니다.

수학을해라.
픽스 - 어퍼 (fixer-upper)를 구입할 때 지불해야하는 것을 알아내는 것은 간단한 방정식으로 시작됩니다. 첫째, 집안의 상태를 철저하게 평가하여 재산을 보수하기위한 비용을 합산하십시오. 이 견적에는 힘든 일이 필요합니다. 여기에는 재료와 노동이 포함되어야합니다 - 귀하와 다른 사람들의 견해가 포함되어야합니다. 그런 다음 동네의 비슷한 부동산 가격에서 가져온 재건축 후의 주택 시장 가치에서 차감합니다. 추가하기로 결정한 엑스트라, 예기치 못한 문제 및 처리해야 할 사고 및 인플레이션에 대해 최소 5 ~ 10 %를 차감합니다. 남은 것은 귀하의 제안이어야합니다.

부동산 계약서에 검사 조항이 포함되어 있어야합니다. 기껏해야, 검사는 집이 좋은 투자라는 것을 보증 할 것입니다; 최악의 경우, 그것은 당신이 그 거래에서 물러나는 것을 도울 것입니다. 종종 픽스 - 어퍼 (fixer-upper)로, 그 사이에 뭔가 있습니다. 검사관은 심각한 문제 2 건을 문서화하고, 결과를 사용하여 판매자가 수리 비용을 지불하거나 판매 가격을 협상하도록 할 수 있습니다.

주택의 구조적 개혁이 필요하다면 많은 부동산 전문가들은이를 피하는 것이 좋습니다. 이는 배관 수리 및 전기 시스템 분해 수리, 기초 업그레이드 및 광범위한 지붕 및 벽 공사가 일반적으로 "보이지"않으며 수리 비용을 상쇄 할 수있는 주택 가치를 거의 상향 조정하지 않기 때문입니다.

지불 프로젝트 선택

이상적인 해결사는 페인트 업, 마른 벽에서 나온 수리, 바닥을 다시 칠하는 것 등 일반적으로 시장 가치로 돌아 오는 것보다 훨씬 적은 비용을 요하는 화장품 개선이 필요한 제품입니다. 새로운 조명기구, 문, 창 셔터 및 사이딩뿐만 아니라 업데이트 된 부엌과 욕실도 유리한 개선 사항입니다.

구조 조정과 외관 개조 사이에 떨어지는 것은 3 개 침실 가정 공동체에서 가족 방 또는 3 번째 침실과 같이 이웃 사람과 일 맥상 통하게하기 위해 필요한 주요 추가 사항입니다. 이러한 프로젝트는 일반적으로 시장 가치로 반환하는 것보다 더 많은 비용이 소요됩니다 (예외는 화장실 비용을 두 배로 늘릴 수있는 욕실을 추가하는 것입니다).

때로는 구조적 개선으로 외관 개선을 접어 픽스 업 어퍼의 가치를 높일 수 있습니다. 예를 들어 지붕을 교체하는 경우 동시에 채광창을 추가 할 수 있습니다. 또는 벽에 마른 썩음이있는 창문을 설치할 수 있습니다. 그러나 최대 재판매 가치를 위해 리모델링 투자는 주택 건설업자 협회 (National Association of Home Builders)에 따르면 해당 지역의 다른 주택의 평균 판매 가격보다 10 ~ 15 % 이상 높은 주택 가치를 인상해서는 안됩니다 .

주택 가격이 현저히 올라가고 정점에 다다른 곳에서 합리적으로 가격이 책정 된 고정자 - 어퍼 (fixed-upper)를 사는 것조차 너무 비싸다. 대규모 혁신 작업은 수개월이 아니라도 수개월이 걸릴 수있다. 그 기간 동안 주택 가격이 하락하거나 그대로 유지된다면, 투자의 가치가 거의없는 집이있는 프로젝트의 마지막에 나올 수 있습니다. HomeGain.com의 Inman은 "다운 시장에서 벗어날 수는 없습니다.

슬리브를 감을 준비를하십시오.
어떤 리모델링이 필요한지는 일반적으로 집주인이 집을들 때 비용 효과가 가장 큽니다. "픽서 - 어퍼 (fixer-upper)는 많은 돈을 절약 할 수 있고 증가를 유지할 수 있기 때문에 할 일을하고자하는 사람들을위한 것입니다. 뉴저지의 린드 허스트에있는 Century 21 Semiao and Associates의 부동산 중개인 인 Fernando Semiao는 말한다. Semiao의 고객 중 상당수는 뉴저지 교외 지역에 좋은 상태의 주택을 마련 할 수는 없지만 "캐비닛, 페인트, 스패 클, 트림 설치, 데크 건축, 창문 교체, 비닐 사이딩 등의 기술을 갖추고 있습니다.

실습 형이 아닌 경우 계약자를 면밀히 감독 할 수 있도록 상당한 시간 - 몇 달 또는 몇 년을 투자 할 준비를하십시오. 그러나 프로젝트가 실수 나 불필요한 지연으로 인해 예산을 초과하면 모든 재정적 이익이 없어 질 수 있음을 기억하십시오.

돈을 일렬로 세워라.

픽스 - 어퍼 (fixer-upper)를 사기의 가장 도전적인면 중 하나는 리노베이션 비용입니다. 이해할 수 있듯이, 대부분의 사람들은 계약금을 지불하고 마감 비용을 지불 한 후에 많은 돈을 들이지 않으므로 수리 나 개장을 위해 추가 돈을내는 것이 어려울 수 있습니다.

소규모 프로젝트의 경우 신용 카드 부채가 선택 사항입니다. 이자율은 높고이자는 세금 공제액이 아니지만 감정 및 수수료와 같은 선행 비용은 없습니다. 또한 401 (k) 퇴직 연금, 생명 보험 또는 주식 포트폴리오에서 현금 가치를 빌릴 수 있습니다. 이 두 경우 모두 신용 조사는 없으며 이자율은 상대적으로 낮습니다. 일반적인 모기지와 비슷하지만이자는 세금 공제가 아닙니다.

정착액 상환을위한 가장 인기있는 자금 조달 방법은 주택 담보 대출 또는 담보 대출을 통한 개조 대출입니다. 주택 담보 대출은 일반적으로 수리 및 개장이 완료된 후 주택 소유자가 보유 할 주식의 90 %에 대해 빌릴 수 있습니다. 설명 : 25, 000 달러의 계약금으로 25 만 달러를 지불하고 집을 425, 000 달러의 가치가있을 경우 집주인은 20 만 달러의 지분을 갖게됩니다. 업무가 완료되기 전에도 차용자는 18, 000 달러의 주택 담보 대출을받을 자격이 있습니다. 가계 저당 대출의 이자율은 모기지의 이자율과 거의 동일하지만이자 만 약 10 만 달러까지만 세금 공제가 가능합니다.

더 유리한 것은 첫 번째 담보 대출에 묶인 개조 대출입니다. 공평 라인과 마찬가지로이 대출은 작업이 끝난 후에 집값에 대해 빌릴 수 있지만 모기지처럼이자는 최고 1 백만 달러까지 세금 공제가 가능합니다. 리노베이션 론은 Fannie Mae의 HomeStyle 프로그램과 Freddie Mac 's Home Works를 통해 거의 모든 모기지 대출 기관에서 제공됩니다. 생성물. Federal Housing Administration (FHA)에서 보증하는 대출에 대한 세부 정보를 포함하여 개조 자금 조달에 대한 자세한 내용은 The Money Game을 참조하십시오.

악몽에서 꿈의 집에 이르기까지
2001 년 1 월, Jesse와 Marie Goff는 캘리포니아 주 소살리토 (Sausalito)에서 535, 000 달러에 달하는 1, 400 제곱미터 규모의 현대식 주택을 구입하여 시장 가치의 2/3를 차지했습니다. 검사 결과 파운데이션, 배관 및 전기 시스템에 문제가있는 것으로 나타 났으므로 가격이 너무 낮았으며 집안은 안팎으로 그림을 그다지 필요로하지 않았습니다. 계약금은 부부 예산의 대부분을 소진했기 때문에 먼저 건축 작업을하기 전에 벽을 쓰러 뜨려 거실 공간을 현대화하고 새로운 주방을 설치하고 나무 바닥을 설치하고 페인트 작업을 할 계획이었습니다. "우리는 리노베이션 중에 거기에 살면서 나중에 재단과 같은 큰 발전을 이루기 위해 돈을 절약하기로 결정했습니다."마리 고프 (Marie Goff)는 말한다.

그러나 많은 문제들이 기다릴 수 없었습니다. 예를 들어 새로운 부엌은 집을 올려서 나중에 기초 작업을 할 때 손상되었을 것입니다. 그리고 수리가 필요한 집 전체의 파이프와 부속품 만이 아니라 공급망을 확장 할 충분한 압력을 제공하지 못했습니다. 그 결과 부부가 재산을 구입 한 지 수개월 후 벽과 바닥이 찢어졌고 배관이 집 부분에서 꺼졌으며 건물은 기초 공사가 끝날 때까지 위로 올라갔습니다. 그리고 그들은 모든 돈을 날려 버렸습니다. 초기 화장품 작업. "그건 우울했다. "우리는 상상할 수있는 모든 문제처럼 보이는 가운데에 살고있었습니다."

Goff는 그들이 실수를했다는 것을 인정합니다. "우리는 얼마만큼의 돈이 있는지 계산하지 않았고, 우리가 생각한 것보다 상황이 더 나 빠지고 우리가 원하는 것보다 빨리 처리해야한다면 얼마나 많이 필요할지 모른다." 그 이후로 그들은 일을 제대로하기 위해 현금을 긁어 내고, 대부분의 일을 스스로 맡아서, 필요시에만 일하고 외부 계약자를 고용해서 일하는 등 보수 공사를 마무리 지었다. 그 (것)들과 가깝게.

퇴보에도 불구하고 Goff는 후회를하지 않습니다. "예상보다 많은 비용이 들었고 예상보다 훨씬 많은 시간과 노력이 필요했습니다."라고 그녀는 말합니다. "하지만 우리가 끝내면 조만간 100 만 달러가 넘는 완벽한 형태로 설계된 집이 될 것"이라고 말했다.