비밀 15 부동산 중개인은 당신을 말할 것이다
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차례:
- 브로커, 라인 사이
- "나는 너를 위해서 일하지 않아."
- "오픈 하우스는 나를위한 것이지 당신을위한 것이 아닙니다."
- "나의위원회는 협상 할 수있다."
- "나의 빅 에이전시는 유능하지 못하다.
- "지역 구획위원회와 함께 머리를 맞대고 있습니다."
- "너는 나를 통해 가지 마라."
- "나의 경위는 그렇게 잘 보이지 않는다."
- "당신은이 집을 스스로 팔 수 있습니다."
- "당신이 나를 필요로하지 않더라도 당신의 상장을 원합니다."
- "너는이 계약서에 서명함으로써 너 자신을 망칠거야."
- "나는 패스트 머니에게 호의를 베푼다."
- "그 보증은 가치가 없다."
- "나는 다른 브로커와 일하지 않을 것이다."
- "그 변호사가 혐의를 부과한다."
- "나쁜 판매자의 시장은 욕심 많은 녀석이 될 수 없다는 뜻!"
중개인은 그들이하는 것처럼 느슨해지지 않습니다. 브로커가 자기 자신에게 말하는 것을 배우십시오.
브로커, 라인 사이
당신이 경험있는 주택 구입자 또는 판매자 인 경우, 당신은 아마 이것을 이미 알고있을 것입니다 : 중개인은 느슨해 보이지 않습니다.
물론, 그들은 지하실에서부터 미망인의 시계에 이르기까지 집에 대해 알아야 할 모든 것을 말할 수 있습니다. 그들은 평방 피트의 세밀한 부분을 자세히 설명하고 주택 개선 계획에 어떤 영향을 미칠지 알려줍니다. 그들은 심지어 가정 검사 과정을 통해 행복하게 코치하여 모기지 확보 전략을 제공합니다.
그러나 고객에게 알려주지 않을 거래의 비밀 - 그들이 당신에게 말하지 않을 것이 많습니다. 브로커가 자신에게하는 말을 배우기 위해 계속 읽으십시오.
"나는 너를 위해서 일하지 않아."
"부동산 중개인은 일반적으로 구매자를 대변하지 않습니다."플로리다 부동산 중개인 Barry Ansbacher는 말합니다. "그러나 구매자들은 그들이 그렇게 생각한다고."
리스팅 브로커 또는 오픈 하우스에서 나타나는 것에 응답하여 한 가지를 명확히 밝히십시오.이 사람은 주택 판매자가 고용합니다. 해당 판매자는 개인 또는 기업 개발자 일 수 있으며 에이전트의 커미션을 지불하고 있습니다. Ansbacher는 "내 고객은 '나는 중개인이있다'고 말할 것입니다. 그러나 브로커는 자신의 이익을 대표하지 않았습니다."
당신이 프로를 찾고 있는지 알고 싶다면, 구매자의 중개인을 입대 시키십시오. 이 유형의 에이전트는 귀하가 파업을 당할 수있는 모든 거래에서 독점적으로 일하기 위해 계약을 맺습니다. 검색에서 계약, 계약 체결과 같은 구매 프로세스를 통해 귀하를 도울 수 있습니다.
"오픈 하우스는 나를위한 것이지 당신을위한 것이 아닙니다."
가용 한 집의 오픈 하우스는 심각한 구매자를 모집하기위한 목적으로 보일 수 있지만, 이러한 리셉션은 실제로 판매자를위한 것이 아닙니다. 직원의 장기 계획을 지원합니다.
뉴욕에있는 캐츠 킬 세일즈 어소시에이츠 (Catskill Sales Associates Inc.)의 요원 인 존 카발 러 (John Kavaller)는 "나타나는 대부분의 사람들은 '타이어 키커'라고 말했다. "사람들은 시장이나 이웃에 대한 감각을 얻기 위해 돈을 벌었지만 살 준비가되어 있지 않습니다." 그들은 로그인하고, 장소를 여행 한 다음 대리인의 명함을 가지고 탈출하는 경향이 있습니다.
상담원은 거래를 종결하기 위해 하루 종일이 구매자와 연락을 유지하기 위해 노력합니다.
"나의위원회는 협상 할 수있다."
표준 6 퍼센트 수수료는 결국 표준이 아닙니다. 커미션을 둘러싼 다툼은 정기적 인 연습입니다.
카발러 대변인은 브로커 수수료가 "사례별로 해결할 수있다"며 "100 만 달러의 자산에 대해 우리는 한 발짝 물러 설 수있다"고 말했다.
리스팅 에이전트를 찾고 계십니까? 장래의 중개인과의 거래를 앞세우며 흥정을 앞두고 있습니다. 에이전트에게 당신을 위해 열심히 일할 동기를 부여하기에 충분할 정도의 커미션을 제공하지만, 6 %로 묶이지는 마십시오. 특히 집이 쉬운 판매라고 믿는다면.
"나의 빅 에이전시는 유능하지 못하다.
부티크 회사는 자신이 제공하는 업체 정보를 신중하게 선택하여 구매자에게 개인화 된 관심을 제공하고 더 낮은 수수료로 판매자를 제공함으로써 점점 더 많은 경쟁자를 상대로 시장에 나섰습니다. 이것은 경쟁이 치열한 대도시에서 특히 그렇습니다.
브루클린 부동산 중개인 하워드 브릭 크너 (Howard Brickner)는 뉴욕시에서 "큰 소년은 실제로 6 %까지 보유하고 있으며, 웹 사이트에서 순매도가 많으며 일류 마케팅을하고 있습니다."
더 작은 회사는 유명한 이름이나 독점 판매권을 갖지 않을 수도 있지만 다른 모든 사람들과 마찬가지로 MLS에 목록을 업로드합니다. 그리고 Brickner는 말하기를, 그들은 준비가되어 있으며 약간의 수수료를 부과하려고합니다. 따라서 아파트를 파는 비용이 잘못 되었다면 작은 사람을 생각해보십시오.
"지역 구획위원회와 함께 머리를 맞대고 있습니다."
당신이 친구를 사주거나 진정한 동맹국이 아니라면 요원이 당신이이 재산을 사면 당신을 기다리고있는 구역화에 대해 경고 할 것을 기대하지 마십시오. 장소를 변경할 때 마음을 기울이면 신중하게 숙제하고 조닝 미로를 익히십시오 (또는 빨간 테이프를 푸는 변호사에게 지불하십시오). 강변의 도크 또는 새로 추가 된 것, 나무 위의 집 또는 울타리에 이르기까지 무엇이든, 보전 지역, 통행 우선권 규정 또는 기타 구역 설정 규정에 의해 규율 될 수 있습니다. 그 표현은, "우리가 그 다리에 올 때 우리는 그 다리를 건너 죠"라는 말은 여러분이 매우 유연하지 않다면 여기에 적용되지 않습니다.
"뉴욕에있는 Delaware County, Ron Guichard 브로커는 부동산 중개업업자가 '당신이 원하는 곳에서는 아무 것도 할 수 있습니다. 돈이 전부입니다.'라고 말합니다. 시 당국과 주택 소유자 협회는 필요한 정보를 얻기 시작할 수있는 곳입니다.
"너는 나를 통해 가지 마라."
어느 정도 널리 알려져 있지만 대리인이 미숙 한 판매자에게 제공 한 적이 거의 없다는 사실은 당신이 BYOB (그 자신의 구매자 즉 , 그것을 가져 와서) 테이블에 가져갈 수 있다는 것입니다. 그리고 그 중 하나가 나오면 수수료를 지불하는 것입니다.
하지만 당신이 에이전시와 계약을 맺기 전에 당신이 먼저 협상해야합니다. "브로커를 고용하기 전에 자신이 발견 한 합법적 인 바이어를 공개하십시오"라고 Memphis 부동산 변호사 John B. Philip이 말했습니다. 서명을 요구하는 계약의 구성 요소로서 서면으로이를 수행해야합니다. 필립 (Philip)은 협상하는 시간대 내에서 조항에서 지명 된 개인 중 한 사람에게 팔면, "당신은 브로커에게 빚이 없을 것입니다."라고 말합니다.
"나의 경위는 그렇게 잘 보이지 않는다."
모든 부동산 판매원은 슬리브를 집에있는 검사원이 있습니다. Guichard 뉴욕 주 북부 중개인은 "문제가되지 않는 일부 요원은 작은 문제를 파악하고 큰 문제를 무시할 내용의 검사원을 추천한다"고 전했다. 실제로 가정 검사관은 물론 곰팡이 및 흰개미 문제를 탐지하고 치료하는 사람들은 고객에 대한 신탁 책임에도 불구하고 브로커가 확실하게 문제를 발견하고 노출하면 인터넷 포럼에 불만을 토로합니다.
귀하가 구매자 인 경우, 독자적으로 권장되고 면허 된 검사관을 선택하여 장래의 구매를 미세한 톱니 모양으로 할 수 있습니다. 문제를 인식하는 방법을 알고 전문가를 해결하기 위해 필요한 것을 조언 할 수있는 전문가를 찾으십시오.
"당신은이 집을 스스로 팔 수 있습니다."
FSBO는 "Owner에 의한 판매"를 의미하는 점점 더 친숙한 약어입니다. 체력을 가진 판매자는 마케팅 계획을 세우고, 온라인으로 하우스를 나열하고, 가능한 구매자의 응답을 표시하고, 상영을 준비하고, 거래 마감을 알리는 거래를 보게되면 에이전트의 커미션을 담당 한 현금을 주머니에 직접 넣음으로써 번들을 절약 할 수 있습니다.
브루클린의 브릭 크너 (Bill Brickner)는 다음과 같이 말합니다 : "크레이그리스트 (Craigslist)와 다른 인터넷 사이트의 경우 지금보다 더 쉬워졌습니다. 그러나 재산을 팔려고 시도하는 것의 미세한 문제를 다루는 데는 일정한 사람이 필요합니다 . " 브로커 종류의 사람이 항상 그런 것은 아닙니다.
"당신이 나를 필요로하지 않더라도 당신의 상장을 원합니다."
유감스럽게도 일부 부동산 전문가에게는 FSBO가 "깃발, 스토킹, 불량배 및 아웃 스마트"의 약자입니다. 직접 부동산을 기재하는 경우에는 "No Brokers, Please."라는 문구를 사용하여 광고를 강조하여 영업을 할 수 있음을 분명히하십시오.
어쨌든 당신을 부를 것이고 구매자를 대표하는 대리인을 조심하십시오. 그들은 있을지도 모른다 - 그러나 더 확률이 높은 그들은 문에있는 그들의 발을 얻고 당신이 그 (것)들을 가진 집을 목록으로 만들 것을 납득시키기 위하여보고있다.
또 다른 영업 사원은 거래를 능동적으로 수행 할 수있는 능력에 대한 자신감을 훼손하는 것입니다. 에이전트가 집값이 너무 낮다고 말하면서 더 잘할 수 있다고 약속합니다. 과정 초반에 감정인을 고용하면 집을 살 권리가 있습니다.
"너는이 계약서에 서명함으로써 너 자신을 망칠거야."
대부분의 국가에서 부동산 중개인은 판매가 계약서에 들어갈 때 구매자와 판매자 모두에게 서명 할 양식 문서를 제공합니다. 이 출력물에는 구매자가 판매자 또는 부동산 중개인의 구두 진술에 의지하지 않는다는 내용의 약속 면책 조항이 포함되어 있습니다. "현실적으로 플로리다의 변호사 Ansbacher는"구매자는 일반적으로 거의 독점적으로 그러한 약속에 의존합니다. "
Ansbacher는 서명하기 전에 계약서를 검토하기 위해 보통 약 $ 500 정도의 변호사 비용을 지불하는 것이 좋은 투자라고 말합니다. 또한 그는 계약에 대한 추가 조항으로 서면으로 모든 것을 가져오고 (즉, 모든 수영장 장비가 포함되거나 판매자가 벽을 다시 채우거나) 모든 약속을 독립적으로 확인합니다 (즉, 조닝 보드에 전화하여 확대가 허용되는지 확인하십시오). 확장 될 집). "
"분쟁을 제기 할 때 내가 듣는 가장 큰 것들 중 하나는 구매자가 계약으로 인해 더 잘 보호되지 않는 이유에 대해 혼란 스럽다는 것"이라고 그는 덧붙였다. 구매자의 브로커는 이런 종류의 시나리오에서 등을 돌 볼 수있는 사람입니다.
"나는 패스트 머니에게 호의를 베푼다."
중개인에게 더 좋은 점은 각각 300, 000 달러 또는 4 가지 잠재적 인 900, 000 달러 거래에서 12 가지의 판매 실적을 올릴 수 있습니까? 어쨌든 거래가 적어지면 서류 정리 작업이 줄어들지 만 주어진 판매가 붕괴 될 수 있기 때문에 대부분의 영업 담당자는 가격을 책정하기를 선호합니다.
그래서 많은 요원들이 당신에게 최고의 보수를 줄 수 있다는 약속에 진지한 마음을 갖고 있지만, 최선의 제안을 기다리는 것이 반드시 관심사는 아닙니다. 플로리다의 변호사 인 안스 바허 (Ansbacher)는 "상장 대리인이 귀하의 비즈니스를 위해 경쟁 할 때, 그들은 당신의 멋진 집과 그들이 얻을 수있는 높은 가격에 대해 이야기 할 것입니다. "일단 그들이 서명하면, 그것은 그들이 오래된 지붕을 언급하고 더 빨리 판매 할 수 있도록 가격을 떨어 뜨리라고 말합니다." 다시 한번, 독립적 인 평가에 대한 지불은 잘 소비 된 돈입니다. 견실 한 가격을 설정하고 브로커에게 당신이 꽉 앉아있을 것이라고 말하십시오.
"그 보증은 가치가 없다."
개발자 및 대리인은 신규 주택 건설에 대한 보증을 제공 할 수 있습니다. 플로리다의 변호사 Ansbacher는 그러한 보증으로 많은 위안을 찾으면 구매자는 어리 석다 고 말합니다. "보증에 포함 된 '결함'의 정의는"신중하게 말하면서 "대부분의 주장이 무효화됩니다. 구매를 고려중인 신규 개발에 대한 표준 계약에 유의하십시오.
모든 건축업자 계약서에는 고소 할 권한의 포기가 포함되어 있습니다. 이는 귀하가 알고있는 것입니다. 누가 겉만 번지르르 한 건설을 위해 수리 비용을 부담해야 하는지를 의미합니다. 그 성가신 조항을 정확히 지적하고 계약에서 협상 할 변호사를 구하십시오.
"나는 다른 브로커와 일하지 않을 것이다."
대부분의 주에서는 중개인이 판매자가 해당 정보에 대한 권리를 거부하지 않는 한, 정보를 제공하는 모든 정보를 판매자에게 알리는 법적 의무가 있습니다. 부르는 값. 그럼에도 불구하고 계약 입찰가가 협상을 공동 브로커해야하는 경우 경쟁 입찰이 때때로 균열을 뚫을 수 있습니다. 구매자의 중개인과 일하는 사람보다 먼저 제시되지 않은 구매자의 제안을하는 것이 영업 사원의 최대 관심사입니다. 결국 두 번째 에이전트는 커미션을 분할 할 수 있습니다.
노련한 익명의 부동산 변호사는 "중개인은 그러한 학대로 벌금을 내거나 면허를 잃을 수 있지만 잘못을 발견하는 것은 쉽지 않다"고 말했다.
"그 변호사가 혐의를 부과한다."
많은 수수료가 집 폐쇄 또는 최종 판매에 첨부됩니다. 이러한 품목은 주마다 다르지만, 부동산 중개인의 보험 중 하나는 종종 비용이 많이 들며 귀하의 대출 기관과 협상 할 수 있습니다. 중개인은 협상 할 권리를 언급하지 않을 것입니다. 프로세스의이 시점에서 그들은 봉급을 생각하고 있기 때문입니다.
일부 지역에서는 "소유권 보험 비용의 70 %가 변호사 나 소유권 대리인에게 지불 한 수수료를 대변합니다"라고 플로리다의 변호사 인 Ansbacher는 말합니다. 구매자 또는 판매자는 이러한 비용을 부담 할 것으로 예상 될 수 있습니다. 당신이 어떤 사람이든, 당신이 책임이 있는지 알아 내고, 자신의 변호사에게 더 낮은 수수료를 요구하도록 지시하십시오.
"나쁜 판매자의 시장은 욕심 많은 녀석이 될 수 없다는 뜻!"
당신은 뭔가 맨션 스퀘어 (mansionesque)를 시장에 내놓았습니다. 그리고 결국 당신은 주요 거래를 찾고 있습니다. 결국 그것은 구매자의 시장입니다. 안심 하셔도 상장 직원은 등 뒤에서 칭찬을하지 않습니다. 코네티컷 주 페어 필드 카운티 출신의 베테랑 브로커 중 한 명은 하이 엔드 입찰자, 특히 집 소유와 관련된 자부심에 젊고, 건방이며 단정 한 입찰자는 무자비하고 비현실적이라고 말합니다. "그들은 판매자의 혈관에서 혈액을 채취하기를 원합니다"라고 미국의 홈 파인더 (Homefinders)의 수석 중개인 인 Barbara Schmerzler가 말했습니다. "그들은 시장의 바닥을 기다리고있다. 이미 시장을 지나쳤다."
갤러리 슬라이드 쇼 격자보기 갤러리 슬라이드 쇼그것을 빌드하고 그들은 수영 할 것이다
수영장은 여름의 가장 큰 즐거움 중 하나입니다. 하지만 판타지에서 뒷마당에 이르기까지 열심히 노력합니다.
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